أخطاء يرتكبها المشترون الأجانب في تركيا وكيفية تفاديها

قد يكون شراء العقارات في الخارج تجربة مثيرة، لكنه ينطوي أيضًا على مسؤوليات مهمة. إن شراء عقار في تركيا بصفتك أجنبيًا يتطلب الالتزام بإجراءات قانونية وتخطيط مالي وفهمًا للتشريعات المحلية التي قد تكون غير مألوفة للمشترين الدوليين. ومن دون المعرفة أو التوجيه المناسب، قد يكون من السهل اتخاذ قرارات مكلفة أثناء عملية الشراء.

يواجه العديد من المستثمرين تحديات لأنهم لا يكونون على دراية كاملة بالسوق المحلي أو القوانين أو إجراءات الشراء. وتشمل الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المشترون الأجانب في تركيا الاعتماد على معلومات غير مكتملة، أو تجاهل الفحوصات القانونية، أو التقليل من تقدير التكاليف الإضافية. وقد تؤدي هذه الأخطاء إلى تأخيرات أو نفقات غير متوقعة أو حتى مشكلات قانونية.

ومع ذلك، فإن شراء منزل لا يجب أن يكون معقدًا عند القيام به بالشكل الصحيح. يسلط هذا الدليل الضوء على أكثر أخطاء شراء العقارات شيوعًا في تركيا، ويشرح بوضوح كيفية تجنبها، لمساعدتك على المضي قدمًا بثقة واتخاذ استثمار آمن بدعم مهني.

عدم فهم سوق العقارات التركي بشكل صحيح

من أول الأخطاء التي يرتكبها المشترون الدوليون افتراض أن سوق العقارات التركي يعمل بالطريقة نفسها كما في بلدانهم. إذ يمكن أن تختلف ديناميكيات السوق وهياكل التسعير ولوائح التطوير بشكل كبير. وغالبًا ما تخلق هذه الاختلافات تحديات في سوق العقارات التركية للأجانب الذين يعتمدون فقط على الإعلانات الإلكترونية أو المعلومات المتداولة.

ينبغي على المشترين الأجانب للعقارات في تركيا دراسة المواقع واتجاهات الطلب وخطط التطوير طويلة الأجل قبل اتخاذ أي قرار. فالمناطق الساحلية والمدن الكبرى والمناطق الناشئة توفر أنماط حياة ومزايا استثمارية مختلفة. ويساعد الاعتماد على الإرشاد المهني وبيانات السوق الموثوقة على تجنب القرارات العاطفية أو المتسرعة.

من المهم فهم معطيات السوق الإقليمية قبل شراء أي عقار. يجب البحث المسبق في المناطق والمدن والأحياء. فقد تبدو العقارات جذابة في الإعلانات، لكن من الضروري دراسة المنطقة ومعرفة طبيعة الطلب على الإيجار أو الشراء وزيارة عدة مناطق قبل اتخاذ القرار لتجنب أخطاء مكلفة.

كما أن تجاهل رسوم الصيانة الشهرية (العائدات) يعد خطأً شائعًا آخر. فقد تكون تكاليف التشغيل في المجمعات الفاخرة مرتفعة، وعدم الاستفسار عن رسوم الصيانة قبل الشراء قد يؤدي إلى أعباء مالية شهرية كبيرة على المدى الطويل.

ولتفادي ذلك، يجب دائمًا مراجعة خطة الصيانة والاستفسار عن قيمة رسوم الصيانة الشهرية (العائدات) قبل شراء العقار.

تجاهل الاستعانة بالخبرات المهنية أثناء عملية الشراء

يعتقد بعض المشترين أنهم قادرون على إدارة جميع الإجراءات بأنفسهم لتوفير المال. وقد ينجح هذا الأسلوب في الأسواق المألوفة، لكنه غالبًا ما يؤدي إلى مشكلات في بلد أجنبي. فـ عملية شراء العقارات في تركيا تتضمن خطوات رسمية ووثائق بلغة محلية وتنسيقًا بين عدة جهات. وقد يكون التعامل مع الإجراءات القانونية لشراء عقار في تركيا بمفردك معقدًا ويستغرق وقتًا طويلًا.

كما أن الاعتماد على وسطاء غير مرخصين أو “معارف” يعد خطأً شائعًا. ففي بعض المناطق مثل ألانيا وأنطاليا، قد يحاول سائقو سيارات الأجرة أو العاملون في المطاعم أو معارف محليون لعب دور الوسيط العقاري.

إن الثقة بأشخاص غير مرخصين قد تؤدي إلى دفع أسعار أعلى من القيمة السوقية الحقيقية، وإتمام معاملات دون حماية قانونية.

ولتجنب هذا الخطر، يجب دائمًا التعامل مع شركات تحمل شهادة تفويض تجارة العقارات الرسمية، مثل شركة تيكجه العقارية.

يضمن العمل مع محترفين اتباع الإجراءات الصحيحة من مرحلة الحجز وحتى نقل سند الملكية. كما يساعد الإرشاد المهني المشترين على فهم الالتزامات القانونية وجداول الدفع والمخاطر المحتملة والمستندات المطلوبة مثل تقرير التقييم العقاري وتأمين الزلازل الإلزامي.

في شركة تيكجه، تم تصميم عمليات شراء شفافة ومنظمة لحماية المشترين الأجانب، وضمان الوضوح والأمان والامتثال الكامل في جميع مراحل المعاملة.

تجاهل فحص الموافقات العسكرية أو المناطق المحظورة

يدفع بعض المشترين الأجانب عربونًا قبل التأكد مما إذا كان العقار يقع في منطقة مسموح فيها بالتملك للأجانب. ففي تركيا، قد تكون العقارات القريبة من المناطق العسكرية أو الأمنية محظورة ولا يمكن نقل ملكيتها إلى الأجانب.

وفي حال تجاهل هذا الفحص، قد يتم إيقاف البيع أثناء إجراءات سند الملكية، مما يؤدي إلى تأخير أو إلغاء الصفقة. ولتجنب هذا الخطر، يجب عدم دفع أي مبالغ قبل التأكد من دائرة السجل العقاري بأن العقار مؤهل للتملك الأجنبي.

تجاهل الفحص القانوني الشامل

يعد الفحص القانوني من أهم خطوات شراء العقارات، ومع ذلك يتم تجاهله في كثير من الأحيان. إذ يعتمد بعض المشترين الأجانب على الوعود الشفهية دون طلب مستندات رسمية، ما قد يؤدي إلى تعقيدات خطيرة لاحقًا.

يساعد استكمال الفحوصات القانونية قبل شراء العقار في تركيا على التأكد من خلو العقار من الديون أو القيود أو نزاعات الملكية. كما تتحقق إجراءات الفحص المهني من حالة التخطيط العمراني وتراخيص البناء والامتثال للوائح.

ويستفيد المشترون الذين يدركون أهمية التحقق القانوني من عملية شراء أكثر سلاسة. إذ يركز الفحص القانوني في تركيا على حماية المشترين الأجانب من المخاطر القانونية والفنية قبل الشراء.

عدم التحقق من سند الملكية والملكية الفعلية

من الأخطاء الشائعة أيضًا افتراض أن البائع هو المالك القانوني دون التحقق. ففحص سند الملكية أمر أساسي ويجب أن يتم من خلال السجلات الرسمية.

إن معرفة كيفية التحقق من سند الملكية في تركيا تضمن تطابق تفاصيل العقار المعروض للبيع، بما في ذلك المساحة والنوع وحقوق الاستخدام. كما تؤكد هذه الخطوة ما إذا كان العقار خاضعًا لرهن أو قيود قانونية.

ولا يقل أهمية عن ذلك معرفة كيفية التأكد من هوية مالك العقار من خلال دائرة السجل العقاري. فهذه التحققات تحمي المشترين من الاحتيال أو عمليات البيع غير المصرح بها، والتي قد تسبب خسائر لا يمكن تعويضها.

بالإضافة إلى ذلك، يغفل المشترون الأجانب في كثير من الأحيان عن حالة شهادة السكن (الإسكان). إذ تؤكد هذه الوثيقة أن المبنى قد أُنجز وفق المخططات المعتمدة وأنه صالح قانونيًا للسكن. كما ينبغي على المشترين التأكد من أن العقار يحمل صفة الملكية المشتركة في السجل العقاري.

التقليل من تقدير التكاليف الإجمالية للشراء

يركز العديد من المشترين فقط على سعر العقار ويتجاهلون النفقات الإضافية وتقلبات أسعار الصرف، مما قد يخلق ضغطًا ماليًا غير متوقع.

في تركيا، يتم تسجيل معاملات العقارات رسميًا بالليرة التركية في دائرة السجل العقاري، حتى وإن تم التفاوض على السعر بالدولار. وقد تؤدي التغيرات المفاجئة في أسعار الصرف، إلى جانب عدم احتساب فروقات أسعار الصرف البنكية، إلى تجاوز التكلفة النهائية للميزانية المخططة.

ولتجنب هذا الخطر، ينبغي على المشترين التخطيط من خلال متابعة أسعار الصرف الصادرة عن البنك المركزي للجمهورية التركية وأخذ عمولات البنوك وفروقات الصرف بعين الاعتبار قبل إجراء المدفوعات.

تشمل تكلفة شراء العقارات في تركيا نفقات رسمية وخدمية متعددة تتجاوز سعر البيع. كما يجب على المشترين الإلمام بتكاليف شراء العقارات مثل تقارير التقييم ورسوم الكاتب العدل وخدمات الترجمة.

وبالإضافة إلى ذلك، تُعد ضريبة نقل سند الملكية في تركيا نفقة إلزامية يتم دفعها أثناء نقل الملكية. كما توجد تكاليف إضافية أخرى يجب التخطيط لها لتجنب المفاجآت.

إن فهم الصورة المالية الكاملة يتيح للمشترين التخطيط بدقة وإتمام عملية الشراء بسلاسة.

الاعتقاد بأن جميع العقارات مناسبة للجنسية أو الإقامة

يفترض العديد من المشترين الأجانب أن أي عقار في تركيا يمكن استخدامه للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار أو الإقامة. إلا أن الأهلية تعتمد على شروط قانونية وتقييمية وتخطيطية محددة، وليس جميع العقارات مستوفية لهذه المتطلبات.

قد تكون بعض العقارات أقل من الحد الأدنى المطلوب للتقييم، أو تقع في مناطق محظورة، أو تعاني من مشكلات في التخطيط أو التسجيل تمنع الموافقة على طلبات الجنسية أو الإقامة. وقد يؤدي اختيار نوع عقار غير مناسب إلى تأخير أو رفض الطلب، حتى وإن اكتملت عملية الشراء قانونيًا.

ولتجنب هذه المشكلات، ينبغي على المشترين التأكد من الأهلية قبل دفع أي عربون. ويساعد العمل مع مختصين ذوي خبرة في إجراءات الجنسية والإقامة، إلى جانب الحصول على تقارير تقييم رسمية واستكمال الفحوصات القانونية مسبقًا، على ضمان توافق العقار مع الأهداف طويلة الأجل للمشتري.

الوقوع في عمليات الاحتيال أو العروض غير الموثوقة

غالبًا ما تستهدف عمليات الاحتيال المشترين الأجانب غير الملمين بالإجراءات المحلية. وقد تشمل هذه العمليات إعلانات وهمية أو أسعارًا منخفضة بشكل غير واقعي أو ضغوطًا لإجراء دفعات سريعة.

إن تعلم كيفية تجنب الاحتيال عند شراء العقارات في تركيا يتضمن التحقق من صحة الإعلانات، وتجنب الدفع النقدي دون عقود، والعمل فقط مع محترفين مرخصين. كما ينبغي الحذر من الصفقات التي تبدو مغرية بشكل مبالغ فيه والإصرار دائمًا على المستندات الرسمية.

تقلل الإرشادات الموثوقة والشفافية بشكل كبير من مخاطر الاحتيال، خاصة عند الشراء عن بُعد أو لأول مرة.

تجاهل استراتيجية الاستثمار طويلة الأجل

يركز بعض المشترين على الفوائد قصيرة الأجل دون النظر إلى القيمة المستقبلية. سواء كان الشراء للاستخدام الشخصي أو للاستثمار، فمن المهم تقييم الطلب على الإيجار وإمكانات إعادة البيع والتطور المستقبلي.

يكتسب المشترون الذين ينظرون إلى الآفاق طويلة الأجل رؤى قيّمة حول فرص الاستثمار المستدامة من خلال دراسة العوائد الإيجارية المحتملة ونمو رأس المال واستقرار السوق عند اتخاذ قرارات الاستثمار العقاري في تركيا. ويساعد التفكير المسبق على مواءمة الشراء مع الأهداف المعيشية والخطط المالية.

عدم الاستعانة بالخبراء القانونيين عند الحاجة

قد تصبح المسائل القانونية معقدة، خاصة في حالات النزاعات أو الملكية المشتركة أو الشروط الخاصة. ويتردد بعض المشترين في استشارة المحامين ظنًا منهم أن ذلك غير ضروري.

في الواقع، يلعب محامو العقارات دورًا أساسيًا في حماية حقوق المشترين ومراجعة العقود وضمان الامتثال القانوني في معاملات شراء العقارات للأجانب في تركيا، لا سيما عندما تتطلب الهياكل القانونية أو تفاصيل الملكية تدقيقًا خاصًا.

يوفر المتخصصون القانونيون راحة البال ويضمنون فهم المشترين الكامل لحقوقهم والتزاماتهم قبل إتمام الشراء.

رحلة شراء عقار آمنة في تركيا مع تيكجه

يمكن أن يكون شراء العقارات في تركيا للأجانب تجربة مجزية وآمنة عند القيام بها بالمعرفة والتوجيه الصحيحين. فمعظم الأخطاء التي يرتكبها المشترون الأجانب ناتجة عن نقص المعلومات أو التسرع أو تجاهل الدعم المهني.

ومن خلال فهم السوق واستكمال الفحوصات القانونية والتخطيط المالي الدقيق والعمل مع محترفين ذوي خبرة، يمكن للمشترين تجنب الأخطاء الشائعة وحماية استثماراتهم. ويتيح النهج الشفاف والمنظم للمشترين الأجانب التقدم بثقة والاستمتاع بمزايا تملك العقارات في تركيا بأمان طويل الأجل.

يتمثل دور شركة تيكجه في الإرشاد والحماية وتزويد المشترين بالمعلومات في جميع المراحل، لضمان اتخاذ كل قرار بوضوح وأمان وثقة. ولا تقتصر أهمية ذلك على مرحلة الشراء فحسب، بل تمتد أيضًا إلى التخطيط للبيع في المستقبل، إذ قد تنطبق في بعض المناطق قيود على بيع العقارات من أجنبي إلى أجنبي.

الأسئلة الشائعة – قائمة سريعة لتجنب الأخطاء

لتجنب هذه الأخطاء، اطرح الأسئلة التالية:

هل يمتلك العقار شهادة السكن (الإسكان)؟

هل البائع هو الشخص نفسه المسجل في سند الملكية؟

هل العقار مؤهل للجنسية أو الإقامة (عند الحاجة)؟

هل تم احتساب ضريبة نقل سند الملكية بنسبة أربعة بالمئة؟

الصفحات ذات الصلة

كيف تحمي العمليات الشفافة المشترين الأجانب في تركيا

تكلفة المعيشة في تركيا للمغتربين

5 خطوات بسيطة لاستئجار عقار في تركيا للأجانب

دليل العائدات وصيانة الممتلكات في تركيا

كل ما تريد معرفته عن الطابو | سند الملكية في تركيا