Ana Sayfa
Blog
Satın Alma Rehberi
İspanya’da Ev Alırken Yapılan Hatalar: Nelere Dikkat Etmelisiniz?

KAPAT

İspanya’da Ev Alırken Yapılan Hatalar: Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Eklendi23.02.2026, 10.22

Güncellendi23.02.2026, 11.28

İspanya; üst düzey yaşam kalitesi, güçlü turizm sektörü, güçlü gayrimenkul piyasası ve şeffaf mülkiyet sistemi ile dünyanın dört bir yanından yatırımcıların ilgisini çekiyor. Ayrıca, İspanya’da ev satın alma sürecinin birçok Avrupa ülkesine kıyasla daha kolay olması ise ek bir avantaj olarak karşımıza çıkıyor.

İspanya'da Gayrimenkul Alırken Yapılan Hatalar Ancak ülkenin yoğun bir şekilde talep görmesi ya da kolay bir süreç sunması hiç risk barındırmayan bir emlak piyasasına sahip olduğu anlamına gelmiyor. Her ülkede olduğu gibi, İspanya’da da gayrimenkul alırken dikkat etmeniz gereken birtakım riskler bulunuyor. Bu riskler ise genellikle hukuki işlemlerde ve bütçe hesaplamalarında kendini gösterebiliyor ve planlama yapılmadan hareket edildiğinde alıcılar için sorun teşkil edebiliyor. Bu nedenle, TEKCE Gayrimenkul ekibi olarak, İspanya’da emlak yatırımı yaparken olası sorunlardan kaçınabilmeniz adına sizin için bu yazıyı hazırladık.

İspanya’da Gayrimenkul Alımında Sıkça Yapılan Hatalar ve Çözüm Önerileri

Yazımızın bu bölümünde İspanya’da gayrimenkul satın almanın ne tür riskleri beraberinde getirdiğini ve bu risklerden kendinizi nasıl koruyabileceğinizi ele alacağız. Aşağıdaki adımları takip ederek olası riskleri erkenden fark edebilir ve yatırımınızı güvence altına alabilirsiniz.

1. Yeterli Piyasa Araştırması Yapmamak

Her güvenli yatırım, güçlü bir piyasa araştırması ile başlar. Ancak birçok alıcı, piyasa koşullarını tam olarak kavrayamadan gayrimenkul bakmaya başlamaktadır. Bu da bir takım sorunları ortaya çıkarmaktadır.

İspanya’da her bölgenin kendi emlak vergi oranları, imar kuralları, kiralama yönetmelikleri, fiyat dinamikleri ve talep profilleri bulunmaktadır. Örneklendirmek gerekirse, kısa dönemli kiralamalar için alınması gereken turistik lisanslar, bölgeler arasında büyük farklılıklar göstermektedir. Bazı şehirler yeni lisanslara kısıtlama getirirken bazıları daha rahat bir ortam sunmaktadır. Bu da kira gelirlerini doğrudan etkilemektedir. Bu sebeple, İspanya’da mülk alırken bu tür hukuki risklere dikkat etmeniz gerekmektedir.

Çözüm Önerisi:

Sürece, gayrimenkul almayı düşündüğünüz bölgede uygulanan yasal yönetmelikleri, imar planlarını ve fiyat trendlerini inceleyerek başlayın. Bu sayede hem sürece netlik kazandırmış hem de daha çok bilgi sahibi olmuş olursunuz.

2. Bütçe Planlamasını Dikkatli Bir Şekilde Yapmamak

Tüm belgeleri inceleyip sizin için en uygun olduğunu düşündüğünüz piyasayı seçtikten sonra ise finansal planlamaya özen göstermeniz gerekmektedir. Bugün birçok alıcı bu aşamada hayal kırıklığına uğramaktadır. Bunun nedeni ise çoğu alıcının ek masrafları göz ardı edip, sadece konut fiyatına odaklanmasıdır. Oysa, İspanya’da konut satın alma giderlerinin toplamı genellikle mülk fiyatının %10-15’i arasında değişkenlik göstermektedir. Bu maliyetler ise genel hatlarıyla aşağıdaki işlemleri kapsamaktadır:

İkinci el mülklerde devir vergisi (ITP)
Yeni yapılar için KDV (IVA) ve damga vergisi
Noter masrafları
Tapu sicil ücretleri
Hukuki danışmanlık ücretleri
Gayrimenkul değerleme ücretleri
Banka masrafları

Buna ek olarak, aşağıdaki faktörleri de göz önünde bulundurmanız gerekmektedir:

Yıllık emlak vergisi (IBI)
Site aidatları
Yabancı gelir vergisi
Bakım ve sigorta masrafları

Çözüm Önerisi:

İspanya’daki emlak vergileri, noter ve avukatlık ücretleri, ve site/bina aidatları gibi süregelen giderler başta olmak üzere olası tüm giderleri hesaba katarak bütçenizi ayarlamalısınız. Böylece, beklenmedik sürprizlerden korunmuş olursunuz.

3. İşlemlere NIE Numarası Almadan ve Banka Hesabı Açmadan Başlamak

İspanya’da gayrimenkul alırken en sık yapılan hatalardan biri de, NIE (Número de Identidad de Extranjero) numarası almadan sürece başlamaktır. NIE, yani vergi kimlik numaranız olmadan;

Noter işlemlerini tamamlayamaz,
Elektrik, su ve diğer hizmetler için kayıt yaptıramaz
Ya da emlak vergisi ödeyemezsiniz.

Ayrıca, site aidatları da olmak üzere konut ile ilgili tüm ödemeleri gerçekleştirmek için İspanyol banka hesabınızın bulunması gerekmektedir.

Çözüm Önerisi:

Depozito ödemesi yapmadan veya herhangi bir ön sözleşme imzalamadan önce NIE numarası alın ve İspanya’da bir banka hesabı açın. Böylece süreç boyunca daha hızlı bir şekilde ilerleyebilirsiniz.

4. İnşaat Aşamasındaki (Off-Plan) Projeler Hakkında Detaylı Araştırma Yapmamak

Proje aşamasındayken satışa sunulan konutlar başta olmak üzere, İspanya’daki satılık emlak ilanları, modern tasarımları, gelişmiş olanakları ve taksitli ödeme avantajları nedeniyle alıcıların dikkatini çekmektedir. Ancak bu tür projelere yatırım yapmak; inşaat sürecine bağlı olarak birtakım değişiklikleri veya gecikmeleri beraberinde getirebilmektedir. Öte yandan, bu tür sorunlardan korunmak için yapabileceğiniz şeyler de bulunmaktadır.

Çözüm Önerisi:

İspanya’da projeden gayrimenkul satın almak istiyorsanız, ilk etapta geliştirici firmanın geçmiş projelerini incelemenizi öneririz. Ardından, yapı ruhsatının (Licencia de Obra) bir kopyasını geliştiriciden isteyin ve projenin bulunduğu belediyeden bilgilerin doğruluğunu teyit edin. Bu sayede, projenin güvenilir olup olmadığını anlayabilirsiniz.

5. “Cortijo” Alırken Olası Riskleri Göz Ardı Etmek

İspanyolcada “Cortijo” olarak bilinen eski çiftlik evleri, geleneksel mimarileri ve geniş iç ve dış mekan alanları ile genellikle özgünlük arayan alıcıların ilgisini çekmektedir. Ancak tıpkı diğer konutlar gibi bu tür mülklere yatırım yapmanın da bazı riskleri bulunmaktadır. Bu riskler ise aşağıdaki gibidir:

Tarım arazisi sınırlamaları
Eksik tapu kaydı veya kullanım izinleri
Kaçak eklemeler
Sıhhi tesisat veya foseptik sorunları
Yapısal hasarlar

Çözüm Önerisi:

Bu noktada, olası sorunların önüne geçmek amacıyla evi satın almadan önce detaylı bir teknik ekspertiz yaptırmanız gerekebilir. Mülkün bağlı bulunduğu belediyeden imar durumu, kullanım izinleri ve ruhsat detayları hakkında resmi bilgi talep edin. Ayrıca, tapu kayıtlarının güncelliğini kontrol etmek, varsa kaçak yapıların yasal durumunu netleştirmek ve altyapı sistemlerinin (su, elektrik, kanalizasyon/foseptik) çalışır durumda olduğunu uzman raporuyla belgeleyin.

6. Renovasyon İçin Alınması Gereken Ruhsat İzinlerini Tam Öğrenmemek

Beğendiği konuta renovasyon yapmayı düşünen çoğu alıcı gayrimenkulü satın aldıktan sonra yenilemesini yapmayı planlamaktadır. Ancak, İspanya’da bu tür işlemler sıkı şekilde denetlenmektedir ve herhangi bir yanlış uygulama gecikmelere, cezaya veya hukuki sorunlara yol açabilir. Gerekli izinleri ise aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

Küçük tadilat izni (Licencia de obra menor)
Büyük tadilat izni (Licencia de obra mayor)
Yetkili bir mimar gözetimi
Site veya topluluk onayı (apartman veya toplu konutlarda)

Not olarak eklemek gerekirse; renovasyon sırasında ortaya çıkabilecek olan yapısal sorunlar toplam maliyetin artmasına neden olabilir fakat doğru adımları atarak ve gerekli izinleri önceden alarak bu tür karışıklıkların veya sorunların önüne geçebilirsiniz.

Çözüm Önerisi:

Kısacası, mülkü satın almadan önce teknik değerlendirmelerine bakarsanız ve konutu hukuki olarak tadilata uygun olduğunu teyit ederseniz, herhangi bir sorunla karşı karşıya kalma riskiniz ortadan kalkacaktır.

7. Kapsamlı Hukuk ve Teknik Durum İncelemesi Yapmamak

Yukarıda bahsettiğimiz birkaç maddeden de anlaşılabileceği üzere, İspanya’da emlak durum tespit süreci, tüm işlemlerinizi daha güvenli bir şekilde gerçekleştirebilmeniz için uygun bir ortam sağlamaktadır. Beğendiğiniz konutu satın almadan önce yapacağınız incelemelerde aşağıdaki detaylara dikkat etmeniz yararınıza olacaktır:

Yasal mülkiyet durumu (tapu)
İmar durumu
Mevcut borçlar
Aidat durumu
Planlama uyumu
Enerji sertifikası
Konut kullanım izni

Gerekli hukuki ve teknik durumların incelemesini detaylı bir şekilde yapmamanız halinde ödenmemiş vergileri ya da borçları da devir alabilirsiniz.

Çözüm Önerisi:

Güncel tapu kayıt bilgilerini (Nota Simple) aldıktan sonra, mülkün üzerinde ya da bağlı bulunduğu projede borç bulunup bulunmadığını kontrol edin. Ardından yerel emlak vergilerinin ve tüm faturaların ödenmiş olduğundan emin olun.

8. Tapu Kaydını Doğru Kontrol Etmemek

İspanya’da tapu işlemleri noter huzurunda gerçekleştirilmekte olup, mülkün yasal sahibini resmi olarak belge altına almaktadır. Ancak bazen belgede yazan bilgilerle mülkün fiziksel durumu farklı olabilir. Bu nedenle bilgilerin doğruluğunu dikkatlice kontrol etmenizde fayda bulunmaktadır.

Çözüm Önerisi:

Evi satın almadan önce fiziksel durumu ile tapu kayıtlarının tam olarak eşleştiğinden emin olmak adına kayıtlardaki bilgileri detaylı bir şekilde inceleyin.

9. Devlet Destekli Konut Projelerinin (VPO) Bazı Yasal Kısıtlamalarını Göz Ardı Etmek

Tam adıyla “Viviendas de Protección Oficial” olan İspanya’daki VPO konutları, devlet tarafından alıcılara sunulan uygun fiyatlı evlerdir. Ancak bu evler, diğer konutlardan farklı olarak birtakım kısıtlamaları beraberinde getirmektedir. Bunlar arasında;

Yeniden satış fiyatı sınırlamaları
Kiralama kısıtlamaları
Belirli alıcı uygunluk koşulları
İkamet adresi olarak kullanma zorunluluğu yer almaktadır.

Bu detayları dikkate almamak bazı alıcıların evi satın aldıktan sonra sorun yaşamasına neden olabilmektedir.

Çözüm Önerisi:

Bu tür bir gayrimenkul satın almadan önce tüm yasal koşulları anladığınızdan emin olmalı ve kişisel hedeflerinize uygun olması halinde tercih etmelisiniz.

10. Sözleşmeyi Detaylı Bir Şekilde Okumadan İmzalamak

Satış sözleşmesini imzalamak bu süreçteki en kritik nokta olarak değerlendirilmektedir. Sözleşmenin imzalanmasının ardından alıcılar genellikle mülk bedelinin %10’u civarında bir depozito ödemektedir. Geçerli bir hukuki gerekçe olmadan geri çekilmek ise depozitonun kaybına yol açabilir.

Öte yandan, dil bariyerleri de bu noktada önemli bir etken haline gelmektedir; çünkü sözleşme içeriğinin tam olarak anlaşılmaması, alıcıların hak ve yükümlülüklerini eksik ya da yanlış değerlendirmelerine neden olabilir.

Çözüm Önerisi:

Tüm sözleşme maddelerini net şekilde anladığınızdan emin olun ve gerekirse bir avukata veya yeminli tercümana başvurun.

Profesyonel Destek Almadan Risklerden Korunmak Mümkün mü?

İspanya’da konut yasaları, alıcının mutlaka bir avukat ile işbirliği içerisinde olmasını şart koşmaz. Noter genellikle imza sırasında hukuki detayları kontrol eder ancak alıcının kişisel çıkarlarını temsil etmez ve detaylı kontrolleri yapmaz. Bu nedenle, TEKCE gibi profesyonel bir emlak şirketi ile çalışarak süreci çok daha güvenli bir hale getirebilirsiniz. Bizimle işbirliği yapmanız halinde;